La burbuja inmobiliaria: ¿en qué consiste y cuál es el peligro?

La especulación es complicada… haga el ejercicio mental de imaginar cuánto pierde alguien que ha comprado una casa con la esperanza de venderla a futuro al doble del precio, para darse cuenta al final que nadie estaría dispuesto a pagarle siquiera la mitad de lo que invirtió… replique esta situación en todos los miembros de una población que ignoró el riesgo y compró casas o departamentos intempestivamente con la confianza puesta en una demanda alta. ¿Crisis? Todavía. Multiplique esto en una cadena de compra y venta de créditos hipotecarios de personas que pensaron vender sus contratos al doble del precio que los adquirió, pero cuyo valor se desplomó cuando la demanda se contrajo y resultó siendo artificial. Ahora sí hablamos de una crisis. Un efecto dominó de este tipo, que comienza cuando el último eslabón del negocio pierde la capacidad de pagar sus créditos, dejando sin sustento a la otra parte con la cual hizo su contrato, derribará una a una la economía de todos los que participaron en el negocio, quienes al final quedarán con un cúmulo de créditos que no tienen un valor real. Esa es una crisis inmobiliaria, llamada también burbuja inmobiliaria.

 “Se empieza a hablar de una burbuja cuando hay un exceso de liquidez en el mercado. Como ingresa una masa de dinero y hay escasez de terrenos, los precios se elevan ante una mayor demanda y los insumos de la industria también van al alza”, señala César Peñaranda, director del Instituto de Economía y Desarrollo Empresaria de la CCL. Sin embargo, esta demanda, cuando se vuelve artificial, es capaz de elevar los precios a un nivel absurdo. “Hay una exigencia real porque la población crece y su poder adquisitivo también. Pero si se suman capitales ilícitos de parte de, por ejemplo, narcotraficantes que buscan lavar dinero, se genera una sensación de demanda que no existe”. Otro factor que influye en la generación de una expectativa falsa es la mala interpretación de la información que da el mercado. “Los precios de los activos (las casas, en este caso) se ponen en base a expectativas a futuro. Mucha liquidez puede generar la ilusión de una situación de crecimiento indefinido, lo que implica un funcionamiento ineficiente del mercado, porque se está valorando mal los datos”, sostiene Hugo Perea, economista jefe para el Perú de BBVA Research.

En las crisis de Estados Unidos y de España, a los factores arriba mencionados se sumaron otros, como los casos de familias sobreendeudadas que no pudieron pagar sus créditos hipotecarios cuando las tasas de interés se elevaron, un sistema financiero dependiente de productos hipotecarios o créditos colocados en portafolios bancarios, situaciones que no existen en el país. “En el Perú no tenemos un mercado tan sofisticado como en estos países desarrollados”, señala Perea. Los créditos que se otorgan para facilitar el acceso a vivienda en el Perú, según el especialista, son para primera vivienda, para que el cliente viva realmente en el inmueble adquirido y, si bien nadie compra algo sin la ilusión de generar ganancias, la compra de inmuebles para generar ingresos no se presenta de manera sistemática. Por esto, ambos coinciden en que no existe una burbuja inmobiliaria en nuestro país: no hay un precio desalineado de los factores de mercado y tampoco hay mecanismos de amplificación que repliquen un ajuste en el precio de las casas a nivel macroeconómico. Pero no se puede mantener la tasa de crecimiento de los últimos años. “En los últimos cinco años se vio un alza de 14% en promedio anual, eso es insostenible. Nuestros cálculos señalan que esto debe reducirse a un 7% u 8% en los próximos años (para) mantener un ritmo sostenible y razonable”, agregó Perea.